業(yè)主拋出“六大理由”拒交物業(yè)費(fèi)

看似“理直氣壯” 為何難獲支持？

案件簡(jiǎn)介：

顧某系南京某小區(qū)業(yè)主，未交納2006年至2015年度的物業(yè)費(fèi)，被物業(yè)公司起訴到法院。

顧某辯稱(chēng)，其未交納物業(yè)費(fèi)用系基于以下理由：第一，與物業(yè)公司未簽訂任何服務(wù)協(xié)議，不是合同當(dāng)事人，物業(yè)公司無(wú)權(quán)起訴；第二，房子存在質(zhì)量問(wèn)題，從收房第二年就發(fā)現(xiàn)房頂及外墻滲水，向物業(yè)公司報(bào)告，來(lái)人修過(guò)幾次，沒(méi)有修好；第三，家中曾發(fā)生失竊，并報(bào)警，物業(yè)公司既沒(méi)有履行安保業(yè)務(wù)，也無(wú)法提供監(jiān)控錄像，造成財(cái)產(chǎn)損失；第四，小轎車(chē)停在小區(qū)內(nèi)被撞壞，花費(fèi)維修費(fèi)2000元；第五，地下室公共部位，被人侵占，要求物業(yè)拆除，物業(yè)不作為；第六，2013年之前房屋沒(méi)有裝修，沒(méi)有入住，不應(yīng)交費(fèi)。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，顧某的抗辯不成立，依法支持了物業(yè)公司的訴求，判決顧某支付物業(yè)費(fèi)。

法官說(shuō)法：

顧某在訴訟中提出了這么多答辯理由，為什么法院沒(méi)有采納，還判決他支付物業(yè)費(fèi)呢？

第一，業(yè)主能否以與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂合同，不是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由，拒交物業(yè)費(fèi)？

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條規(guī)定，建設(shè)單位依法與服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。另外雖沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人起訴要求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，人民法院予以支持。

第二，房子存在質(zhì)量問(wèn)題，能不能拒交物業(yè)費(fèi)？

房屋存在質(zhì)量問(wèn)題屬于開(kāi)放商遺留問(wèn)題，應(yīng)由業(yè)主與開(kāi)發(fā)商在房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系中解決，與物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，據(jù)此拒絕交納物業(yè)費(fèi)，不能得到法院支持。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

第三，能否以人身、財(cái)物受損為由拒交物業(yè)費(fèi)？

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果履行了物業(yè)服務(wù)合同，在管理上不存在過(guò)錯(cuò)的情況下，業(yè)主不能據(jù)此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本案中，物業(yè)不能提供監(jiān)控錄像的原因在于開(kāi)放商在設(shè)計(jì)建設(shè)過(guò)程中就該位置未設(shè)置監(jiān)控設(shè)備，而不是由于物業(yè)對(duì)監(jiān)控設(shè)備使用不當(dāng)造成的。車(chē)輛損失方面，由于業(yè)主未將車(chē)輛停放在車(chē)位上，也未交納停車(chē)管理費(fèi)，雙方之間不成立保管關(guān)系，物業(yè)公司證明不存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)于車(chē)輛損失不承擔(dān)責(zé)任。

第四，能否以有人私搭亂建，侵占公共區(qū)域?yàn)橛删芙患{物業(yè)費(fèi)？

對(duì)于在違法搭建、侵占公共區(qū)域等法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)及時(shí)處理；業(yè)主使用人對(duì)侵占自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院起訴。本案中，對(duì)小區(qū)內(nèi)的私搭亂建行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主投訴后，及時(shí)與相應(yīng)業(yè)主取得聯(lián)系，發(fā)送了書(shū)面整改通知書(shū)，并向相關(guān)行政主管部門(mén)書(shū)面報(bào)告，已履行了相應(yīng)的義務(wù)，對(duì)于業(yè)主據(jù)此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的辯解，法院不予采納。

第五，房子沒(méi)有入住，也要交物業(yè)費(fèi)嗎？

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，業(yè)主以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)費(fèi)是指物業(yè)公司提供公共部位清潔、綠化、公共設(shè)施保養(yǎng)、公共秩序維護(hù)、安全保衛(wèi)等具有共同性質(zhì)的服務(wù)，所應(yīng)收取的費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)具有綜合性，不因個(gè)別業(yè)主沒(méi)有入住而免除。所以，無(wú)論業(yè)主基于什么原因未入住，均應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。關(guān)于房屋空置的認(rèn)定及物業(yè)費(fèi)交納比例，一般在物業(yè)服務(wù)合同中有約定，如果沒(méi)有約定，則根據(jù)價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定確定。